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税理士 行政書士 堤友幸

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    ブログ始めました−空き室問題

    空き室問題

    全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

    相続時に全部満室ということは
    逆に珍しいことかもしれません
    その場合
    空き室部分については
    相続税において土地と建物の評価において
    空き室部分は原則として
    土地については貸家建付地の減額、
    および
    建物については借家権の減額が
    できない
    また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
    ことになりますが


    アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

    貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 − 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

    賃貸割合=


    相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

    「各独立部分」とは、

    建物の構成部分である

    隔壁、

    扉、

    階層(天井及び床)等

    によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

    独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


    相続時に
    一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
    国税庁より次のような情報 が公開されています 。

    @各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
    A賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
    B空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
    C空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
    D課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
    いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
    相続開始時点において、
    いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
    当該部屋の客観的交換価値はそれが
    借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
    (その借家権の割合は30%)という、判決があるが

    相続開始時点において
    入居者のいないアパートや
    入居者のいない一戸建ての貸家は
    借家権の減額ができないが

    賃貸されている各独立部分の一部が
    課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
    と認められるものについては、
    課税時期においても
    賃貸されていたもの
    として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)



    {貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


    空室の期間が1か月程度については、

    種々の判断基準があります

    (空き室が長期間

    (半年以上から1年以上程度)でない限り、

    認められるとする説もあるが

    貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
    詳細は直接ご相談ください。

     

    2015年10月01日

    小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合

    小規模宅地等の減額の特例が受けられない場合。


    被相続人からの

    生前贈与により取得した宅地等については、

    小規模宅地等の課税特例の対象にはならない
    ので、
    @相続開始前3年以内に贈与があった場合の加算の規定により
    相続税の課税対象とされるもの
    A相続時精算課税の適用を受ける財産
    であっても、
    小規模宅地等の特例は受けられない

    また

    被相続人の親族が相続または遺贈により取得した場合以外も
    対象にならない


    例えば、
    人格のない社団、
    社会福祉法人、など法人への遺贈
    被相続人の親族でない者に対する遺贈も
    対象にならない。

    その他一般的事項として

    土地の所有者が被相続人でない場合

    被相続人以外の土地の持分

    その土地の上に建物又は構築物が存在しない場合

    その土地が棚卸資産 及び準ずる資産 に該当する場合

    と認定された場合

    小規模宅地の取得者が要件を満たしていない場合

    対象宅地の遺産分割が確定していない場合

    申告期限から3年以内の分割見込書を添付しなかった場合



    申告期限から3年以内に分割がされていない場合で

    所轄税務署長の承認を受けていない場合

    添付書類が不足している場合

    申告書に所定の記載をしなかった場合

    など小規模宅地の適用要件を満たしていない場合には

    小規模宅地等の特例は受けられないことになっておりますが



    上記を失念してしまったような場合には当税理士ご相談下さい

    2016年10月14日
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    関東信越税理士会大宮支部
    日本税理士会連合会会員
    TKC埼玉県さいたま中央支部日本行政書士連合会会員 

    税理士略歴
    税理士略歴
    埼玉県さいたま市大宮税理士会で調査研究部員、
    学術研究部員を歴任
    TKC埼玉県さいたま中央支部にて理事、委員長を経験
    さいたま商工会議所、大宮区商工振興委員を歴任
    埼玉県税理士会会報に、論文の掲載実績があります。
    税務調査の経験も豊富で、実績、豊かな税理士です。


    • 当事務所は、税理士開業以来25年にわたり
      埼玉県さいたま市で
      埼玉県東京などの地域の皆様にお役に立てるよう
      努力してまいりました。

      今後も会社顧問税理士、相続税のご相談など
      皆様のお役に立てるよう、
      格安料金と高品質税理士業務の両立を目指して
      努力していく所存です。
      お気軽にご相談下さい。

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