10%減額できる土地

10%価額控除できる土地
1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく
高低差のあるもの
(2)地盤にはなはだしい
凹凸のある宅地
(3)振動のはなはだしい宅地
(4)(1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、
日照阻害
建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする)、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が
著しく低下していると認められる部分を有するものについても
10%減額ができる場合がある
なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は10%の減額はできないことに注


国税庁タックスアンサーより引用
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
 [平成29年4月1日現在法令等]
 次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、
著しく低下していると認められるものの価額は、
その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、
利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて
計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1  道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
   その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2  地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3  震動の甚だしい宅地
4  1から3までの宅地以外の宅地で、
   騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める
   日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、
   臭気、忌み等により、
   その取引金額に影響を受けると認められるもの
 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、
  その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある
他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると
認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合にはしんしゃくしません。

土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は耕作の単位となっている1枚の田ごと


山林は1筆の山林ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている
「一団の雑種地ごと」
(同一の目的に供されて
いる雑種地)を評価単位


 
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を使用貸借により貸付け
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価


2以上の者から
隣接している土地を借りて、これを一体として利用
全体を1画地として評価


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、
「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる
かはご相談ください


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価
共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。


借地権または定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合にはそれぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として各貸家の敷地ごとに1画地として判定します。


所有する宅地の隣の宅地を借りて
これらを一体として利用している場合、
又は2以上
の者から隣接する土地を借りて、
これらを一体として利用している場合
土地全体を1画地として評価
 


雑種地は、原則として利用の単位となっている
一団の雑種地が
1評価単位となりますが
 
市街化区域等内において
全体で評価する場合もある。
 
土地区分単位通達

家なき子改正平成 30 年4月1日以後

〈相続税〉

(1)小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直 しを行う
改正は
平成 30 年4月1日以後
に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
  1 家なき子
持ち家に居住していない者の
特定居住用宅地等の特例の
対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外する。
   イ 相続開始前3年以内に、
その者の
3親等内の親族が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
又は
その者と特別の関係のある法人が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたこ

    とがある者
  2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に
貸付事業の用に供さ

れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)
3 介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなっ
た 家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、
相続の開始の直前において
被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。
(注)上記の改正は、
平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
ただし、
上記2の改正は、
同日前から貸 付事業の用に供されている宅地等については、適用しない。


相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
居住したことがない者
居住していなければ、
(例えば他者に貸付けしていて)
所有しているのはかまわないと思われます。
 

平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税については
  1 家なき子
持ち家に居住していない者の
特定居住用宅地等の特例の
対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外する。
   イ 相続開始前3年以内に、
その者の
3親等内の親族が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
又は
その者と特別の関係のある法人が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたこ

    とがある者

相続税改正

26年1月以降の相続

次の改正は、平成26年1月1日以後に相続又は遺贈により取得した
小規模宅地等について適用します。
1.二世帯住宅における構造上の要件の緩和
1棟の建物で構造上区分されていた二世帯住宅に
被相続人とその親族が
各々の独立部分に居住していた場合、
被相続人とその親族が居住していた部
分が特例の対象
となりました。

1棟の建物が区分所有登記されている場合は、
被相続人の居住の用に供されていた部分
に限る

2.被相続人が老人ホームに入居していた場合の居住要件の緩和
被相続人が老人ホームに入所していたことにより、
被相続人の居住の用に供されなくなった宅地等については、
次の条件を満たす場合に、
被相続人の居住用宅地等に該当するものとして特例を受けることができる。
被相続人に介護が必要なために入所したこと。
・その家屋が貸付等の用途に供されていないこと。


対象となる老人ホームは以下のとおり。
・認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
(グループホーム)
・養護老人ホーム
・有料老人ホーム
・介護老人保健施設
・サービス付き高齢者向け住宅
・障害者支援施設

27年1月以降の相続

相続税の基礎控除の見直し
平成27年1月1日以後に相続又は遺贈によ
り取得する財産に係る相続税について適用します

改正前5,000万円十1,000万円×法定相続人の数
改正後3,000万円十600万円×法定相続人の数

相続税の税率の見直し
最高税率が50%から55% (課税対象額6億円超)に引き上げ
未成年者控除
改正前
6万円×(20歳一相続開始時の年齢)

平成27年1月1日以後
10万円×(20歳一相続開始時の年齢)

障害者控除
改正前
一般障害者の場合6万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合12万円×(85歳一相続開始時の年齢)
平成27年1月1日以後
一般障害者の場合10万円×(85歳一相続開始時の年齢)
特別障害者の場合20万円×(85歳一相続開始時の年齢)

小規模宅地等

次の改正は、平成27年1月1日以後に相続等により取得した
小規模 宅地等について適用します

特定居住用宅地等の適用対象面積
特定居住用宅地等の適用対象面積を、240㎡から330㎡に拡充。
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と特定事業用宅地等を併用する場合、
改正前は限定的な併用

改正により完全併用

特定居住用宅地等330㎡、特定事業用宅地等400㎡の場合
(1)改正前の限度面積
①特定居住用宅地等から優先適用する場合
特定居住用宅地等240㎡
②特定事業用宅地等から優先適用する場合
特定事業用宅地等400㎡
(2)改正後の限度面積
特定居住用宅地等330㎡+特定事業用宅地等400㎡=730㎡

特定居住用宅地等又は
特定事業用宅地等と
貸付事業用宅地等を併用する場合、
調整計算が必要

2018年4月1日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 顧問料50%OFFの税理士

小規模宅地

 

小規模宅地の評価減の適用を受けられる場合には、
土地の評価額が大きく下がります。
 
この適用を受けられる宅地は
個人が 相続等により取得した
宅地等で、下(1)~(4)
すべての要件に該当するもの
(1)
相続開始直前に

被相続人
又は

被相続人
と生計を一にしていた
被相続人の親族



事業の用
供されている
宅地等
のうち
所定のもの
減額割合
80%
限度面積
400㎡
特定事業用宅地等
1,被相続人の事業の用
に供されていた宅地等で

  • その宅地の上で営まれていた
  • 被相続人の事業を
  • 相続税の申告期限までに引継ぎ、
  • 申告期限まで引き続き
  • その事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

被相続人と
生計を一にしていた
親族の事業の用に
供されていた宅地等

  • 取得者が相続開始直前前から
  • 申告期限まで
  • 引き続きその宅地の上で
  • 事業を営んでいる
  • かつ
  • その宅地等を相続税の
  • 申告期限まで有している。

 

特定同族会社事業用宅地等
相続開始の直前に
被相続人(亡くなった人)
及び
被相続人の親族

被相続人と特別の関係がある者

が有する
株式の総数が

その法人の
発行済株式の総数
の50%を超える法人
の事業

(不動産貸付業、駐車場業、
自転車駐車場業及び準事業を除く
の用に供されていた宅地等で、
その宅地等を
相続又は遺贈により取得した
被相続人の親族
(申告期限において
その法人の役員である者に限る。)
が相続開始時から
申告期限まで
引き続き有し、
かつ、
申告期限まで引き続き
事業の用に供されているもの
その宅地等のうち
この要件に該当する親族が
相続又は遺贈により
取得した部分に限る。

居住の用
供されていた宅地等
のうち
所定のもの。減額割合
80%
限度面積
330㎡
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等
を併用する場合の限度面積
特定居住用宅地等と
特定事業用宅地等を
併用する場合、
 
改正により完全併用
特定居住用宅地等 
[被相続人の居住の用
に供されていた場合]

*配偶者が取得した場合 ,
取得者ごとの要件なし

*被相続人と同じ建物に
居住していた親族が
取得
相続開始の時から
相続税の申告期限まで
引き続きその建物に居住し、
かつ、
その宅地を有している


被相続人と同居していない
親族が取得した場合

平成 30 年4月1日以後

対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外
   イ 相続開始前3年以内に、
その者の
3親等内の親族が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
又は
その者と特別の関係のある法人が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において
居住の用に供していた家屋を
過去に所有していたことがある者

(家なき親族)
① 被相続人に配偶者がいない
② 相続開始の直前において
被相続人と同居していた
一定の親族がいない
③ 相続開始前3年以内に
日本国内にある
自己
又は
自己の配偶者の所有した
家屋
(相続開始の直前に被相続人の
居住の用に供されていた家屋を除く)
に居 住したことがないこと
日本国籍を有していない者は除く
④ 相続開始の時から
相続税の申告
期限までその宅地等を有している


 
[被相続人と生計をーにする
親族の
居住の用に供されていた場合]

  1. 配偶者が取得した場合。 取得要件はなし
  2. 被相続人と生計をーにしていた親族が取得し、
  3. 相続開始直前から申告期限まで
  4. 自己の居住の用に供して
  5.  その宅地を有している場合

 

3 介護医療院に
入所したことにより
被相続人の居住の用に
供されなくなった
 家屋の敷地の用に供されていた
宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に
供されていたものとして
本特例を適用する。

 貸付事業の用に
供されていた宅地等 のうち
所定のもの
減額割合
50%
限度面積
200㎡
 貸付事業用宅地等
被相続人の貸付事業
に供されていた宅地等
被相続人の貸付事業を
相続税の申告期限までに承継し、
かつ
その申告期限までに
貸付事業を行っている
その宅地等を
相続税の申告期限まで保有している。
被相続人と
生計を一にしていた
被相続人の親族

貸付事業に供されていた宅地等

相続開始直前から
相続税の申告期限まで、
その宅地の貸付事業を行っている
その宅地を相続税の申告期限まで
保有している。


平成 30 年4月1日以後に
相続又は遺贈により取得する財 産

2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に
貸付事業の用に供さ
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に
供しているものを除く。)


 
上記2の改正は、
同日前から貸 付事業の用に
供されている宅地等については、
適用しない。

 

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)  
(3)
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
(4)
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。  

 

ニ  選択した宅地等が、
特定事業用宅地等 
特定同族会社事業用宅地等
特定居住用宅地等
貸付事業用宅地等

複数に該当する場合
 
特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、
特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。
ただし、
貸付事業用宅地等を選択する場合については、
①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等
の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の
面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積
①②③の合計が200㎡以下
まで対象になります。
   被相続人等が
居住の用に供していた宅地等が
ニ以上ある場合、

その被相続人が
主としてその居住の用に
供していたーの宅地等
被相続人
と生前生計を一にしていた
その相続人の親族の
居住の用に
供されていた宅地等が
二以上ある場合には、
2ヶ所の宅地等が
特定居住用宅地等に
該当する場合があります

この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。
所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます
小規模宅地の評価減の適用要件
「被相続人が所有していた宅地等」である

「被相続人の親族が相続または遺贈により取得した宅地等」である

被相続人の事業の用」
「被相続人の居住の用」
「被相続人と
生計をーにしていた親族の事業の用」
「被相続人と
生計をーにしていた親族の居住の用」
被相続人の貸付事業に供されていた宅地等
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族
貸付事業に供されていた宅地等

いずれかに該当する。

「建物または構築物」が存在する宅地等に該当するか1

棚卸資産でないこと

「未利用地」でない

「所有継続要件」
「居住継続要件」を満たしているか
(配偶者が取得した場合を除く)
(いわゆる家なき子は、所有継続要件のみ)
 ⇓
「生計一親族に対する敷地の貸付け」は
無償か有償かにより、
固定資産税額を超える地代を収受の場合、
貸付用地に該当し減額割合が変わる」
被相続人の居住用建物が
共同所有の場合は,
その所有者の部分ごとに要件を確認する
1
アスフアルト敷きとか
一面にしっかりと砂利を敷いている場合には構築物
に該当しますが,
単に砂利を埋めて、ならしている場合などは
構築物に該当するか判断の分かれるところです。
 

小規模宅地の改正

〈相続税〉

(1)小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直 しを行う
改正は

平成 30 年4月1日以後

に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
 

  1 家なき子
持ち家に居住していない者の
特定居住用宅地等の特例の
対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外する。
   イ 相続開始前3年以内に、
その者の
3親等内の親族が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
又は
その者と特別の関係のある法人が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたこ
    とがある者
  2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に
貸付事業の用に供さ
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)

3 介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった 家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。
(注)上記の改正は、
平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
ただし、
上記2の改正は、
同日前から貸 付事業の用に供されている宅地等については、適用しない。

 
 
 


 
過去の改正
 
いわゆる「二世帯
住宅」について、
「二世帯住宅」であれば内部で行き
来できるか否かにかかわらず、
全体として二世帯
が同居しているものとしてこの特例の適用が可能
とされました。
被相続人が有料老人ホームに入居して
いた場合には、
老人ホームに入居したことにより
被相続
人の居住の用に供されなくなった家屋の敷地の用
に供されていた宅地等についても、
一定の要件の
下、相続の開始の直前において
被相続人の居住の
用に供されていた場合と同様に
この特例の適用が
可能とされました。
 

二世帯住宅で構造上区分のあるもの

(建物の区分所有等に関する法律の規定
により、
区分所有建物である登記がされているものを除きます。)
について、
被相続人
及びその親族が
各独立部分に 居住していた場合には、

その親族が相続又は遺贈
により取得したその敷地の用に供されている宅地等のうち、

被相続人及び

その親族が

居住していた部分に対応する敷地の部分が

小規模宅地の特例の対象となります

 
この場合の親族については、 被相続人と生計をーにするか、
別にするかは関われない
平成26年l月1日以後
被相続人の居住の用について、
居住の用に供することができない事由として政令 で定める事由により
相続の開始の直前において
その被相続人の居住の用に供されていなかった場合
(政令で定める場合下記を除きます。)
における
その事由により
居住の用に供されなくなる直前の
その被相続人の居住の用が含まれます。
要介護認定、要支援認定
又は
障害支援認定を受けていた被相
続人が施設等に入所していたこと
ただし
その建物を
事業の用
準事業の用(事業と称するに至らない不動
産の貸付けその他これに類する行為で相当の
対価を得て継続的に行うものをいいます。)
又は
被相続人と生計を-にしていなかった親族
の居住の用
被相続人の親族に該当しない者の居住の用
に供した場合には
小規模宅地の適用を受けられません

 介護保険法に規定する
要介護認定
又は
同条に規定する
要支援認定
を受けていた被相続人
①老人福祉法に規定する
認知症対応型老人共同生活援助事業が
行われる住居

②老人福祉法に規定する
養護老人ホー
③老人福祉法に規定する
特別養護老人ホーム
④老人福祉法に規定する
軽費老人ホーム
⑤老人福祉法に規定する
有料老人ホーム
⑥介護保険法第8条第27項に規定する
介護老人保健施設
⑦高齢者の居住の安定確保に関する法
に規定する
サービス付き高齢者向け住宅
 障害支援区分の
認定を受けていた
被相続人
法に規定する
障害者支援施設 (施設入所支援
が行われるものに限る。)
法に規定するる
共同生活援助を行う住居

その被相続人の相続の開始の直前において
上記認定を受けていたか否かにより判定

貸付用小規模宅地

 

〈相続税〉

(1)小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例について、次の見直 しを行う
改正は

平成 30 年4月1日以後

に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。

 2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に
貸付事業の用に供さ
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)

  • 上記2の改正は、

同日前から貸 付事業の用に供されている宅地等については、適用しない。

 
 
この適用を受けられる宅地は 「被相続人が所有していた宅地等」で被相続人の親族が
相続または遺贈により取得した
宅地等で、下(1)~(4)の
すべての要件に該当するもの

貸付事業用宅地

(1) 相続開始直前に

被相続人 又は

被相続人 と

生計を一にしていた

被相続人の親族

貸付事業の用に

供されていた宅地等 のうち

所定のもの

減額割合  50%限度面積200㎡

 貸付事業用宅地等

①被相続人の貸付事業 に供されていた宅地等

被相続人の親族が

相続または遺贈により取得し

被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、 かつ その申告期限までに 貸付事業を行っている

その宅地等を相続税の申告期限まで保有している。


②被相続人と 生計を一にしていた

被相続人の親族の 貸付事業に供されていた宅地等

被相続人の親族が

相続または遺贈により取得し

相続開始直前から 相続税の申告期限まで、

その宅地の貸付事業を行っている

その宅地を相続税の申告期限まで 保有している。

(2) 建物又は構築物の 敷地の用に 供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)  棚卸資産 及び準ずる資産 に該当しないもの
(4)  各人が取得した宅地等のうち、 選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
ニ  選択した宅地等が、特定事業用宅地等  特定同族会社事業用宅地等 特定居住用宅地等 貸付事業用宅地等
複数に該当する場合
平成27年1月1日以後の限度面積 特定事業用等宅地等 及び特定居住用宅地等のみ を選択する場合は、 特定事業用等宅地等400㎡、 特定居住用宅地等330㎡まで 適用が可能とされ、 最大で730㎡までが対象となります。ただし、 貸付事業用宅地等を選択する場合については、 従来どおり調整を行います
①特定事業用宅地等又は 特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400 + ②特定居住用宅地等の面積×200÷330 + ③貸付事業用宅地等の面積
①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

貸付けについては、 相当の対価を得て行うもの (所得金額がマイナスとなるものを含む。) が対象
無償による貸付け(使用貸借)
は小規模宅地等の適用対象外

この特例の適用を受けるためには、

相続税の申告期限までに 相続人等 の間で特例対象宅地等が 分割されていることが必要です。
その特例対象宅地等が 申告期限までに分割されてい ない場合には、

この特例の適用を受けられません。
所轄税務署長に対して、 一定の手続をとることによって、

この特例の適用を受けることがで きます

 
 

貸付事業用宅地等に該当する宅地等 添付書類
 ○ 申告書第11・11の2表の付表 ○申告書第11・11の2表の付表1(別表)
○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し ○ 印鑑証明書
「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。 賃貸借契約書

 

2世帯住宅

二世帯住宅で構造上区分のあるもの

(建物の区分所有等に関する法律の規定
により、

区分所有建物である登記がされているものを除きます。)

について、

被相続人

及びその親族が

各独立部分に 居住していた場合には、
その親族が相続又は遺贈
により取得したその敷地の用に供されている宅地等のうち、

被相続人及び

その親族が

居住していた部分に対応する敷地の部分が

小規模宅地の特例の対象となります

 
この場合の親族については、 被相続人と生計をーにするか、
別にするかは関われない


〈相続税〉

改正は

平成 30 年4月1日以後

に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
 

  1 家なき子
持ち家に居住していない者の
特定居住用宅地等の特例の
対象者の範囲
   から、次に掲げる者を除外する。
   イ 相続開始前3年以内に、
その者の
3親等内の親族が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
又は
その者と特別の関係のある法人が
所有する
国内にある家屋
に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に所有していたこ
    とがある者
  2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に
貸付事業の用に供さ
れた宅地等を除外する
(相続開始前3年を超えて
事業的規模で貸付事業を行っている者

が当該貸付事業の用に供しているものを除く。)

3 介護医療院に入所したことにより被相続人の居住の用に供されなくなった 家屋の敷地の用に供されていた宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に供されていたものとして本特例を適用する。
(注)上記の改正は、
平成 30 年4月1日以後に相続又は遺贈により取得する財 産に係る相続税について適用する。
ただし、
上記2の改正は、
同日前から貸 付事業の用に供されている宅地等については、適用しない。

 
 
 

 

地積規模の大きな宅地30年1月以降の相続

平成30年1/1以降の相続では
三大都市圏では 500 ㎡以上の宅地、
それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の宅地で
「地積規模の大きな宅地」
適用要件に該当すれば
従来の広大地で必要とされていた
マンション適地か否かの判断
開発道路負担の必要性の判断
は必要なくなった。
 
また、面積基準が500㎡or1,000 ㎡以上であるかと
所在地区、
指定容積率300%or400%未満の要件を満たせば
適用が判断されるので
内容が簡略化され、適用件数も多くなることが予想される。
 
したがって、隣接するような土地で500㎡or1,000 ㎡以上、
に該当する場合、土地の評価額は大きく減額されるので
土地の評価単位の判断は
一層重要になる。


従来広大地では、対象とされていたミニ開発地域については、
法令通達等で言及がないと思われますので
適用されないものと思われます。


「地積規模の大きな宅地」とは

三大都市圏では 500 ㎡以上の地積の宅地、

それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の地積の宅地で

次の ①から④以外のもの

市街化調整区域()に所在する宅地
(原則 として宅地開発を行うことができない地域であるため)
市街化調整区域であっても、
宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域 については、
地積規模を満たす場合には「地積規模の大きな 宅地」に該当する
都市計画法の用途地域が
工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
指定容積率が 400%
東京都の特別区内においては 300%
以上の地域に所在す る宅地
倍率地域に所在する
大規模工場用地
 

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象

(イ) 路線価地域の場合

普通商業・併用住宅地区
及び
普通住宅地区に所在するもの を、
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象
(注2)
正面路線が2以上の地区にわたる場合には、
当該宅地の過半の属する地区を、
当該宅地の全部が所在する地区とする

(ロ) 倍率地域の場合

倍率地域においては、上記ロの
「地積規模の大きな宅地」に該当すれば、
「地積規 模の大きな宅地の評価」の適用対象となる。

具体的評価方法

(イ) 路線価地域の場合
算式】 地積規模の大きな宅地(一方のみが路線に接するもの)の相続税評価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率など の各種画地補正率
× 規模格差補正率
 
(ロ) 倍率地域の場合
評価通達21-2((倍率 方式による評価))本文の定めにより評価した価額が、
その宅地が標準的な間口距離 及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額(注)を
評価通達14((路線価))に定める路線価とし、
かつ、その宅地が評価通達14-2((地 区))に定める
普通住宅地区に所在するものとして
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、
当該「地積規模 の大きな宅地」については、
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定 めに準じて計算した価額により評価する。
(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
る。


ホ 「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格差補正率と
各種補正率の適用関係
従来の広大地の評価に係る広大地補正率では、
土地の個別的要 因に係る補正が全て考慮されているが、
「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格 差補正率は、
上記イのとおり、
地積規模の大きな宅地を
戸建住宅用地として分割分譲 する場合に発生する減価のうち、
主に地積に依拠するものを反映しているものであり
それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。
したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、
主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に 基づく個別的要因に係る補正については、
別途、
評価通達 15((奥行価格補正))から
20((不整形地の評価))まで及び
20-3((無道路地の評価))から
20-6((容積率の異な る2以上の地域にわたる宅地の評価))
までを適用して評価する。
また、
セットバック部分は、別途、
評価通達 24-6((セットバッ クを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。


(イ) 規模格差補正率の計算方法

規模格差補正率 (小数点以下第2位未満を切り捨てる)=
A × ©
× 0.8
地区区分
普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
三大都市圏
    地積㎡         ©
500 以上  1,000 未満  0.95   25
1,000 〃  3,000 〃   0.90   75
3,000 〃  5,000 〃   0.85   225
5,000 〃        0.80   475
 
三大都市圏以外
地積㎡          Ⓑ  ©
1,000 以上 3,000 未満   0.90  100
3,000 〃  5,000 〃    0.85  250
5,000 〃         0.80  500
 
 


考え方

地積規模の大 きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、
当初は地積の 増加に正比例的に増加するものの、
一定の地積規模を超えると、
その増加幅は緩や かとなる傾向にある。
「規模格差補正率」は、この傾 向を適正に反映したものとして計算される
 



「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考慮する

居住用小規模宅地

この適用を受けられる宅地は
「被相続人が所有していた宅地等」で

被相続人の親族

相続または遺贈により取得した

宅地等で、下(1)~(4)の

すべての要件に該当するもの

(1)
相続開始直前に

被相続人
又は


被相続人
と生計を一にしていた
被相続人の親族



  • [被相続人の居住の用]
    減額割合80% 限度面積
    330㎡

  • *配偶者が取得した場合 ,
    取得者ごとの要件なし

  • *被相続人と同じ建物に
    居住していた親族が
    取得
  • 相続開始の時から 相続税の申告期限まで 引き続きその建物に居住し、
  • かつ、 その宅地を有している

被相続人と同居していない
親族が取得した場合

① 被相続人に配偶者がいない
② 相続開始の直前において 被相続人と同居していた 一定の親族がいない
③ 相続開始前3年以内に 日本国内にある
自己 又は 自己の配偶者の所有した 家屋
(相続開始の直前に被相続人の 居住の用に供されていた家屋を除く)
に居 住したことがないこと
日本国籍を有していない者は除く
④ 相続開始の時から 相続税の申告 期限までその宅地等を有している


被相続人と同居していない
親族が取得した場合

平成 30 年4月1日以後

対象者の範囲 から、次に掲げる者を除外
 イ 相続開始前3年以内に、
その者の 3親等内の親族が所有する 
国内にある家屋に居住したことがある者
又は その者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがある者
  ロ 相続開始時において
居住の用に供していた家屋
を過去に所有していたことがある者



被相続人と生計をーにしていた親族の 居住の用


減額割合80%
限度面積 330㎡

  1. 配偶者が取得した場合。 取得要件はなし
  2. 被相続人と生計をーにしていた親族が取得し、
  3. 相続開始直前から申告期限まで
  4. 自己の居住の用に供して
  5.  その宅地を有している場合
3 介護医療院に
入所したことにより
被相続人の居住の用に
供されなくなった
 家屋の敷地の用に供されていた
宅地等について、
相続の開始の直前において

被相続人の居住の用に
供されていたものとして
本特例を適用する

(2)
建物又は構築物の
敷地の用に
供されていたもの

(温室などの一部の建物をのぞく)  

(3) 
棚卸資産
及び準ずる資産
に該当しないもの
  
(4) 
各人が取得した宅地等のうち、
選択した宅地等(注)が

限度面積までの部分であること。  


平成27年1月1日以後の限度面積
特定事業用等宅地等
及び特定居住用宅地等のみ
を選択する場合は、

特定事業用等宅地等400㎡、
特定居住用宅地等330㎡まで
適用が可能とされ、
最大で730㎡までが対象となります。


ただし、
貸付事業用宅地等を選択する場合には、
200㎡相当額を限度とし、次の調整を行います

①特定事業用宅地等又は
特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400

②特定居住用宅地等の面積×200÷330

③貸付事業用宅地等の面積

①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

添付書類


この特例の適用を受けるためには、
相続税の申告期限までに
相続人等
の間で特例対象宅地等が
分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が
申告期限までに分割されてい
ない場合には、
この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、
一定の手続をとることによって、
この特例の適用を受けることがで
きます

小規模宅地の評価減の適用要件

「被相続人が所有していた宅地等」である
       

被相続人の親族
相続または遺贈により取得した宅地等」である
       
被相続人の事業の用」
「被相続人の居住の用」
「被相続人と生計をーにしていた親族の事業の用」
「被相続人と生計をーにしていた親族の居住の用」

被相続人の貸付事業に供されていた宅地等
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業に供されていた宅地等
いずれかに該当する。

      
「建物または構築物」が存在する宅地等に該当するか1
       
 棚卸資産でないこと
         
 「未利用地」でない
        
「所有継続要件」
「居住継続要件」を満たしているか
(配偶者が取得した場合を除く)
(いわゆる家なき子は、所有継続要件のみ)
      ⇓
「生計一親族に対する敷地の貸付け」は
無償か有償かにより、
固定資産税額を超える地代を収受の場合、
貸付用地に該当し減額割合が変わる」

被相続人の居住用建物が
共同所有の場合は,
その所有者の部分ごとに要件を確認する

1
アスフアルト敷きとか
一面にしっかりと砂利を敷いている場合には構築物
に該当しますが,
単に砂利を埋めて、ならしている場合などは
構築物に該当するか判断の分かれるところです。