地積規模の大きな宅地30年1月以降の相続

平成30年1/1以降の相続では
三大都市圏では 500 ㎡以上の宅地、
それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の宅地で
「地積規模の大きな宅地」
適用要件に該当すれば
従来の広大地で必要とされていた
マンション適地か否かの判断
開発道路負担の必要性の判断
は必要なくなった。
 
また、面積基準が500㎡or1,000 ㎡以上であるかと
所在地区、
指定容積率300%or400%未満の要件を満たせば
適用が判断されるので
内容が簡略化され、適用件数も多くなることが予想される。
 
したがって、隣接するような土地で500㎡or1,000 ㎡以上、
に該当する場合、土地の評価額は大きく減額されるので
土地の評価単位の判断は
一層重要になる。


従来広大地では、対象とされていたミニ開発地域については、
法令通達等で言及がないと思われますので
適用されないものと思われます。


「地積規模の大きな宅地」とは

三大都市圏では 500 ㎡以上の地積の宅地、

それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の地積の宅地で

次の ①から④以外のもの

市街化調整区域()に所在する宅地
(原則 として宅地開発を行うことができない地域であるため)
市街化調整区域であっても、
宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域 については、
地積規模を満たす場合には「地積規模の大きな 宅地」に該当する
都市計画法の用途地域が
工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
指定容積率が 400%
東京都の特別区内においては 300%
以上の地域に所在す る宅地
倍率地域に所在する
大規模工場用地
 

「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象

(イ) 路線価地域の場合

普通商業・併用住宅地区
及び
普通住宅地区に所在するもの を、
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象
(注2)
正面路線が2以上の地区にわたる場合には、
当該宅地の過半の属する地区を、
当該宅地の全部が所在する地区とする

(ロ) 倍率地域の場合

倍率地域においては、上記ロの
「地積規模の大きな宅地」に該当すれば、
「地積規 模の大きな宅地の評価」の適用対象となる。

具体的評価方法

(イ) 路線価地域の場合
算式】 地積規模の大きな宅地(一方のみが路線に接するもの)の相続税評価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率など の各種画地補正率
× 規模格差補正率
 
(ロ) 倍率地域の場合
評価通達21-2((倍率 方式による評価))本文の定めにより評価した価額が、
その宅地が標準的な間口距離 及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額(注)を
評価通達14((路線価))に定める路線価とし、
かつ、その宅地が評価通達14-2((地 区))に定める
普通住宅地区に所在するものとして
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、
当該「地積規模 の大きな宅地」については、
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定 めに準じて計算した価額により評価する。
(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
る。


ホ 「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格差補正率と
各種補正率の適用関係
従来の広大地の評価に係る広大地補正率では、
土地の個別的要 因に係る補正が全て考慮されているが、
「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格 差補正率は、
上記イのとおり、
地積規模の大きな宅地を
戸建住宅用地として分割分譲 する場合に発生する減価のうち、
主に地積に依拠するものを反映しているものであり
それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。
したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、
主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に 基づく個別的要因に係る補正については、
別途、
評価通達 15((奥行価格補正))から
20((不整形地の評価))まで及び
20-3((無道路地の評価))から
20-6((容積率の異な る2以上の地域にわたる宅地の評価))
までを適用して評価する。
また、
セットバック部分は、別途、
評価通達 24-6((セットバッ クを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。


(イ) 規模格差補正率の計算方法

規模格差補正率 (小数点以下第2位未満を切り捨てる)=
A × ©
× 0.8
地区区分
普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
三大都市圏
    地積㎡         ©
500 以上  1,000 未満  0.95   25
1,000 〃  3,000 〃   0.90   75
3,000 〃  5,000 〃   0.85   225
5,000 〃        0.80   475
 
三大都市圏以外
地積㎡          Ⓑ  ©
1,000 以上 3,000 未満   0.90  100
3,000 〃  5,000 〃    0.85  250
5,000 〃         0.80  500
 
 


考え方

地積規模の大 きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、
当初は地積の 増加に正比例的に増加するものの、
一定の地積規模を超えると、
その増加幅は緩や かとなる傾向にある。
「規模格差補正率」は、この傾 向を適正に反映したものとして計算される
 



「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考慮する

雑種地への「地積規模の大きな宅地の評価」

雑種地への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用について
雑種地の価額は、近傍にある状況が類似する土地に比準した価額により評価する(評 価通達 82)ところ、評価対象となる雑種地の状況が宅地に類似する場合には宅地に比準 して評価することとなり、農地等に類似する場合には農地等に比準して評価することと なる。このとき、市街化区域内の農地等の価額は宅地比準方式により評価することとし ていることから、市街化区域内の雑種地についても、宅地比準方式により評価すること となる。 このような宅地に状況が類似する雑種地又は市街地農地等に類似する雑種地につい て、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たす場合には、宅地と同様に、戸建住宅用地としての分割分譲に伴い発生する減価を評価額に反映させる必要がある。 したがって、状況が宅地に類似する雑種地又は市街地農地等に類似する雑種地につい ては、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を満たせば、その適用対象となる(た だし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、普通商業・併用住宅地区及び普通 住宅地区に所在するものに限られる。)。

市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」

⑵ 市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用について
従来の広大な市街地農地等については、上記1⑶のとおり、旧評価通達 24-4 の定め に準じて評価することとしていたが、今般の改正により、旧評価通達 24-4 の定めの廃 止に伴い、旧評価通達 40-2、49-2 及び 58-4 の定めも併せて廃止し、今後は、通常の 市街地農地等と同様、評価通達 39((市街地周辺農地の評価))、40((市街地農地の評価))、 49((市街地山林の評価))及び 58-3((市街地原野の評価))の定めにより評価することと した。 市街地農地等については、評価通達 39、40、49 及び 58-3 の定めにおいて、その農 地等が宅地であるとした場合を前提として評価(宅地比準方式により評価)することと しているところ、開発分譲業者が、地積規模の大きな市街地農地等を造成し、戸建住宅 用地として分割分譲する場合には、地積規模の大きな宅地の場合と同様に、それに伴う 減価が発生することになる。 したがって、市街地農地等については、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を 満たせば、その適用対象となる(ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、 普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られる。)(注)。評価通達 40 注書、49 注書及び 58-3 注書において、このことを留意的に明らかにした。 (注)市街地農地等について、宅地への転用が見込めないと認められる場合には、戸建住宅用地
としての分割分譲が想定されないことから、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象とな
らないことに留意する。 なお、上記1⑶のとおり、従来の広大地評価に係る広大地補正率では、宅地造成費相 当額が考慮されていたが、「地積規模の大きな宅地の評価」に係る規模格差補正率は、上 記⑴イのとおり、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、主に地積に依拠するものを反映しているものであり、宅地造成費相当 額は反映していない。 したがって、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる市街地農地等について は、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した後、個々の農地等の状況に応じた宅地造 成費相当額を別途控除して評価することとなる。