借地権

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借地権の価額=
その宅地の自用地として価額× 借地権割合
(国税庁路線図、倍率表のA90%~G30%)
とシンプルなものになっている
借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない


倍率地域については、
評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています


「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合
借地権の評価額はない
ただし、借地権を所有している
法人の株式を評価する場合は、
自用地としての価額の20%相当額
( 使用貸借による無償返還の場合には0)
の借地権が法人にあるものとして評価します
 


「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借 地権の価額は、0
ただし、借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
相当の地代自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%


 
相当の地代を収受している場合の
貸宅地
(1)
権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場合
当該土地の
自用地としての価額×80/100
(2)
(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額
(以下この項において
「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
ただし、
その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する


相続税では
構築物の所有を目的とする
賃借権
は借地権に含まれない
(法人税や所得税では含まれる)


構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する


借地権のおよぶ範囲
については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない
権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める
建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも
一法であるかもしれない


自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当
借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない
一方、
貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する
自用地の価額×80%


私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能
要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能


使用貸借に係る土地の評価
原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。
ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します


使用貸借
借りた土地に係る通常の必要経費は
借りた人の負担とされています
(民法)五百九十五条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
固定資産税は通常の必要費と解されていますから
土地所有者に地代を支払う場合でも、
その土地の固定資産税以下の金額であれば、
通常の必要費であり
使用貸借に該当します。


 
建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます


駐車場などは通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な
軽微な構築物の敷地
更地評価になる場合が多いと思われる
要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
立体駐車場の敷地
契約期間により地上権に準する権利として評価
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価


貸家建付借地権
土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額
( 自用地の評価額)×借地権割合=A
A×(1-0.3)×賃貸割合
借地権割合
その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、
その貸家建付借地権の価額は、評 価しない
 


 

土地を借り、相当の地代を支払う場合

他者所有の土地を借りて
その上に建物を建てた場合
その他者所有の土地について
建物所有者においては、借地権が発生し
土地の更地価額に借地権割合を乗じた金額を
借地権を相続財産として計上しなければならないが
土地の所有者が個人で
その個人に対し相当の地代を支払っている場合は
借地権の計上をしなくてもいいとされている。
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際 し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています
ただし、借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
相当の地代=自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

相当の地代を収受している場合の貸宅地

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)
6 借地権が設定されている土地について、
相当の地代を収受している場合の
当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。
(1)
権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場合
当該土地の

自用地としての価額の
100分の80に相当する金額

(2)
(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額
(以下この項において
「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
ただし、
その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(注) 上記(1)及び(2)の
ただし書に該当する場合において、
被相続人が同族関係者となっている
同族会社に対し土地を貸し付けている場合、
「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」
通達(以下「43年直資3-22通達」という。)
の適用があることに留意する。
この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、
43年直資3-22通連中「自用地としての価額」とあるのは
「相当の地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その相当の地代調整貸宅地価額と
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」
と、それぞれ読み替えるものとする。
(相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額)
10 (1) 3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))から
5((「土地の無償返還に関する届出書」
が提出されている場合の借地権の価額))までに定める借地権
(以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。)
が設定されている土地について、
貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、
相当の地代に満たない地代の支払若しくは
無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の
評価基本通達28((貸家建付借地権の評価))から
31((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める
貸家建付借地権、
転貸借地権、
転借権又は
借家人の有する権利の価額は、
相当の地代を支払っている場合の
借地権等の価額を基として
1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合)から
9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。
(2) 借地権((1)に該当する借地権を除く。)が設定されている土地について、
相当の地代の支払、
相当の地代に満たない地代の支払又は
無償返還届出書の提出により
借地権の転貸があった場合の
評価基本通達29((転貸借地権の評価))から31
((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める転貸借地権、
転借権又は借家人の有する権利の価額は、
評価基本通達27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額を基として1
((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))から
9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。

区分地上権

区分地上権は、
他人の土地の地下又は空間に
道路や
鉄道会社のトンネルなどを
通すために設定され
ることが多い
27-4 区分地上権の価額は、
その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合
(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算
した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した
区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、
100分の30とすることができるものとする。
(注)
1 「土地利用制限率」とは、
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、
「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、
1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。
区分地上権に準する地役権
27-5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、
その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である
宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合(以下
「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、
次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。
(1) 家屋の建築が全くできない場合
100分の50又は
その区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に
その承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合
(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30
特別高圧架空電線の架設、
高圧ガスを通する導管の敷設、
飛行場の設置等を目的として地下又は空間について
上下の範囲を定めて設定
された地役権で建造物の設置を制限するもの
地上権
土地に、携帯基地局を設置させるような場合
自用地×相続税法第23条で定める法定地上権割合

相当の地代の改訂届出書

相当の地代の改訂方法に関する届出書

借地権設定の際に相当の地代を 支払うこととした場合、
法人税基本通達13-1 -8の

地代額を将来的に固定 したままにするか
地価の上昇に合わせ常に
自用地価額の6%を維持するよ う
改訂するのか
選択しなければなりません

この届出書は、土地所有者)の
所轄税務署長(または、所轄国税局長)に
2通提出してください。

この届出書は、
土地所有者が個人の場合でも
提出することができます。

以下の場合届け出が必要です。

相続等により土地所有者又は借地人等に変更があった場合

土地所有者又は借地人等の住所文は所在地(納税地に変更があった場合

契約の更新又は更改があった場合

土地の返還文は借地権の譲渡があった場合

2017年6月22日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : tt

借地権を法人に無税で贈与する方法

個別相談案件になります
興味のある方は
048(648)9380までご相談ください
 
相当の地代に満たない地代
を支払って土地の借受けがあった場合
借地権の設定に際し
その設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
当該借地権の設定により支払う地代の額が
相当の地代の額に満たない場合、
借地権者は、当該借地権の設定時において、
次の算式により計算した金額から
実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を
土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
(算式)
上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。
① 土地の自用地としての価額 の過去3年間の平均額  1億円
② 土地の自用地としてのその年の価額    1、1億円
③ 借地権割合             70%
④ 相当の地代の年額(①×6%)   600万円
⑤ 実際に支払っている地代の年額   240万円
⑥ 通常の地代の年額         120万円
1、1億円×{0.7×(1–240万-120万
600万-120万 =5775万円
(1) 「自用地としての価額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、
1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))の本文の定めにかかわらず、
借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額
によるのであるから留意する。
(2) 「借地権割合」は、評価基本通達27((借地権の評価))に定める割合をいう。
(3) 「相当の地代の年額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、
これらの金額がないものとして計算した金額による。
(注) 通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
通常の賃貸借契約に基づいて
通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、
次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。
(1) 実際に支払っている権利金の額
又は供与した特別の経済的利益の額がない場合
評価基本通達27((借地権の評価))により計算した金額
(2) 実際に支払っている権利金の額又は
供与した特別の経済的利益の額がある場合
通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額
及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額
相当地代に満たない地代が支払われた場合
、地代の認定課税を行うのではなく借地権として課税することを前提
個人では、
法人税基本通達の規定のように
相当地代による地代の
認定課税はないものと思われます。
7 借地権が設定されている土地について、
収受している地代の額が
相当の地代の額に満たない場合
の当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額から
4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める
借地権の価額を控除した金額(以下この項において
「地代調整貸宅地価額」という。)によって評価する。
ただし、その金額が当該土地の
自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超える場合は、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、
43年直資3-22通達の適用があることに留意する。
この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、
「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、
それぞれ読み替えるものとする
 

個人の建物を法人に譲渡で節税

個人の建物を法人に譲渡した場合
通常建物の未償却残高を譲渡対価にすれば
譲渡益は発生せず、無税で移転できますが
固定資産税評価額が譲渡対価として適正である
という判例もあることに注意したいところです
また

登記をする際
登録免許税が2%程度
不動産取得税が3から4%程度
課税されることには注意が
必要です。
これらはいずれも損金となりますが
詳しくは
相続税、資産税専門税理士堤税理士事務所
048(648)9380に
お気軽にご相談下さい。

 

個人の土地に法人が建物を建てた場合

個人が自分が主宰する同族会社に土地を貸し付け
その土地の上に法人が建物を建てるということは
よくあることではないでしょうか
その場合、
原則として借地権課税の問題が出てまいりますが
それを回避するには
相当の地代を払うか
無償返還の届出書を連名で税務署に提出するかです
相当の地代を支払うと
個人の収入が多くなることになりますので
個人の相続財産が増えることになります
無償返還の届出を出せば、
相当の地代を支払う必要はなく
法人が支払う地代は無料でも、
固定資産税相当額でも、
個人、法人に対して
課税されることはないといわれていますが
基本的には、法人税は受贈益が計上されることになりますが
支払い地代も発生するので、
相殺され課税されることはないと
いう書物が多いですが
法人税の無償でも受贈益課税するという、
意識は強いと思われますので
同族会社の行為計算否認規定で
否認される可能性も頭に入れておいたほうがいいでしょうか?
極端な取引は危ないと思われますが。
 

土地の使用貸借

使用貸借に係る土地の評価
原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額
により評価。
ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します
 
使用貸借であっても
借りた土地に係る通常の必要経費は
借りた人の負担とされています

(民法)五百九十五条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
 

固定資産税は通常の必要費と解されていますから
土地所有者に地代を支払う場合でも、
その土地の固定資産税以下の金額であれば、
通常の必要費であり
使用貸借に該当します。
 

転貸借地権

転貸借地権の評価)

29 転貸されている借地権の価額は、
27≪借地権の評価≫又は27-6≪土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価≫の定めにより評価したその借地権の価額から
次項の定めにより評価した
その借地権に係る
転借権の価額を控除した価額によって評価する。

転借権の評価)

30 借地権の目的となっている宅地の転借権
(以下「転借権」という。)の価額は、
次の算式1により計算した価額によって評価する。

(算式1)
転借権の価格の算式
 ただし、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価額は、
次の算式2により計算した価額によって評価する。

(算式2)
転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価格の算式

2017年6月15日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : tt