アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
駐車場部分も小規模宅地の適用対象の
可能性があります
また
合計して500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが
貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、
建物の構成部分である
隔壁、
扉、
階層(天井及び床)等
によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが
相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については
貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが
相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが
賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)
具体的には
アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。
{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、
種々の判断基準があります
(空き室が長期間
(半年以上から1年以上程度)でない限り、
認められるとする説もあるが
貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。


  • 課税時期に一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
    国税庁より次のような情報 が公開されています 。
    ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
    ②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
    ③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
    ④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
    ⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と奥行を
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
その不整形地の面積を
その間口距離で除して

得た数値とします。

【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合
宅地の評価単位
財産の評価目次一覧

現金家財動産

相続開始日前後に
預金を引き出した場合の
現金の
漏れがないか注意する。
早朝にお亡くなりになった場合
死亡後当日引き出された 葬式費用等の現金の漏れに注意
残高証明書の残高との相違に注意
相続開始前3年以内に
故人から財産を取得した相続人等に
通帳から資金移動等がある場合
贈与と認定され
相続税の現預金漏れとなる場合が
想定される
相続時より3年以内は
110万円以内の贈与であっても相続財産となる
預金
普通預金 当座預金は残高通りで利息の計上は必要ない
(利息が多額なものは計上)
定期 定額預貯金については
残高証明書依頼時に
利息を含め表示してもらうよう
依頼する


 
一般動産
(評価単位)
(1) 動産
「一般動産」という。)の価額は、
原則として、
一個又は一組ごとに評価する。
ただし、
家庭用動産、農耕用動産、旅館用動産等で
一個又は一組の価額が5万円以下のものについては、
それぞれ一括して
一世帯等ごとに評価することができる。)
(一般動産の評価)
(2) 一般動産の価額は、原則として、
売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価する。
ただし、売買実例価額、
精通者意見価格等が明らかでない動産については、
その動産と同種及び同規格の新品の課税時期における小売価額から、
その動産の製造の時から課税時期までの期間
(その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は、1年とする。)の
償却費の額の合計額又は減価の額を控除した金額によって評価する。
(償却費の額等の計算)
(1) 耐用年数
耐用年数は、耐用年数省令に規定する耐用年数による。
(2) 償却方法
償却方法は、定率法による。
(書画骨とう品の評価)
(一) 書画骨とう品で書画骨とう品の販売業者が有するものの価額は、
《たな卸商品等の評価》の定めに
よって評価する。
(二) (一)に掲げる書画骨とう品以外の書画骨とう品の価額は、
売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価する。

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、
その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出
 奥行価格補正
 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します
まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。
計算方法
(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法
(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法
詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380
「特定路線価」
 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。
がけ地等
 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

貸家の敷地

自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
借家権割合は原則として30%
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが
相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが
相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

私道の評価 セットバック

私道の用に供されている宅地の評価

は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより
計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する


 
公共の用に供するもの、
通抜け道路
のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合、
その私道の価額は評価しないことになっています


特定の者の通行の用に供するもの、
例えば、袋小路のような場合があります。
この場合 路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。
倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、
その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、
その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

(注)

  • 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  • 路線価方式による場合の評価方法
  • 私道の価額は、原則として、
  • 正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、
  • その私道に設定された特定路線価を基に評価
  • (特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
  • 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積=私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、
その私道の価額は評価しない


セットバックを必要とする宅地の評価)
建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、
将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、
その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。
ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

相続税の時価とは?

最近の判例としては、次のようなものがある。
「相続税法22条は、
相続により取得した財産の価額は
特別に定める場合を除き、
その財産の取得のときにおける時価による」
と定めており、
時価とは、
課税時期において、
それぞれの財産の現況に応じ、
不特定多数の当事者間で
自由な取引が行われた場合に
通常成立する価額をいう

低額譲渡

低額譲渡を受けたことによる利益
著しく低い価額の対価で
財産の譲渡を受けた場合
当該財産の譲渡があった時において、
当該財産の譲渡を
受けた者が、
当該対価と当該譲渡があった時における

当該財産の時価
(当該財産の評価について特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)
との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与
(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈)
により取得したものとみなす。

ただし、当該財産の譲渡が、
その譲渡を受ける者が資力を喪失して
債務を弁済することが困難である場合において、
その者の扶養義務者から当該債務の弁済に充てるため
になされたものであるときは、
その贈与又は遺贈により取得したものとみなされた金額のうち
その債務を弁済することが困難である部分の金額については、この限りでない。
 
譲渡があった財産が二以上ある場合には、
譲渡があった個々の財産ごとに判定するのではなく、
財産の譲渡があった時ごとに譲渡があった財産を一括して判定する
 
上記「債務」には、公租公課を含む
 
債務免除等を受けたことによる利益に ついても
上記の贈与等の適用がされる。

 
連帯債務者が自己の負担に属する債務の部分を超えて弁済した場合において、
その超える部分の金額について他の債務者に対し
求償権を放棄したとき 
 ⇒その超える部分の金額は贈与とみなされる
 
保証債務者が主たる債務者の弁済すべき債務を弁済した場合において、
その求償権を放棄したとき ⇒ その代わって弁済した金額は贈与とみなされる

 


評価の時期
相続税等の評価の時期は、
相続税法第22条により
課税時期=相続遺贈又は贈与により財産を取得した時であり
評価はこの時点における財産の
現況によって行うものとされている。
相続した株式の発行会社が倒産等のため、
株式が無価値になるような場合、
原則として相続時の時価(評価額)になるので
相続税も多額となり、
倒産により株式の価額が急落して
納税ができなくなると
いう事態が想定される